- 案例分析题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年.估价机构现对该潸楼进行国有土地上房屋征收评估,酒楼业主不配合征收工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘.根据房屋征收部门提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建.请问:1.针对该类国有土地上房屋征收评估,在估价程序上应注意哪些环节?2.装修补偿费用应如何确定?3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?
- 案例分析题某市旧城改造需对某沿街房屋进行国有土地上房屋征收,房屋征收部门张贴了房屋征收决定公告,房地产管理部门公示了有资质的房地产估价机构名单.某被征收人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名注册房地产估价师,在接待该被征收入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店.请问:1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具国有土地上房屋征收评估报告?2.你应如何确定该被征收房屋的用途?
- 主观题李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月将该房屋改为商店并经营，于2009年6月以3000元／m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2010年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元／m2。请问：1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？2．2011年7月该房屋被列入征收范围，国有土地上房屋征收决定公告颁发日为2011年7月30日，乙房地产估价机构受征收人委托进行国有土地上房屋征收估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2011年4月征收的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性？
- 主观题现在最常用的付款方式有（），（）（），三种。
- 主观题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。<br>请问：<br>1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？<br>2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？
- 主观题【教材例1-2】致估价委托人函的写作实例××公司： 受贵公司委托，我们对位于××市××区××路××号的××购物中心房地产的抵押价值进行了估价。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点是：2014年10月22日。经过实地查勘和市场调查， 遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定××购物中心房地产的抵押价值为人民币1 548 165 140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。××房地产估价有限公司（公章）法定代表人：×××（签名） 二〇一四年十月二十五日
- 主观题某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值？如果可能，出现这种情况的主要原因是什么？
- 主观题工业房地产及其估价有哪些特点?
- 主观题某酒店一楼有一空调机房,建筑面积为250m2.空调主机于1990年购入,当时的购入价为500万元,同型号空调主机现行市价为458万元.现该空调主机已累计折旧225万元,市场价值为250万元,拆除费用5万元.如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动),则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元,新式空调主机的占地面积50 m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租.酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析.估价师经调查得知,将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求,附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元,出租面积的装修改造费用由承租方自负。问:1.若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为( )万元.A.530 B.472 C.455 D.4502.如报酬率为5. 25%,则至少霈签订( )年的租约,方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出.A.7 B.8 C.9 D.10<br />
- 主观题交易实例房地产、类似房地产、可比实例房地产、估价对象房地产四者的含义及其之间的异同点是什么？
- 单选题房地产估价师确定现金流量折现法技术路线,正确的做法是().
- 案例分析题王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。 1、若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款()万元。<br />A.11.43<br />B.11.77<br />C.22.86<br />D.23.53<br />2、因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是()。<br />A.若选用比较法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析<br />B.若选用比较法，应结合大厦各层业态进行价值分析<br />C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用<br />D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用<br />3、兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为()。(注：应在题干中“百货大厦”后增加:并办理了产权证书)<br />A.房屋所有权注销登记<br />B.房屋所有权初始登记<br />C.房屋所有权变更登记<br />D.房屋所有权转移登记<br />4、若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示()。<br />A.该房屋租赁关系不能对抗己登记的抵押权<br />B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定<br />C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效<br />D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力
- 案例分析题某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 1、若估价目的为征收补偿，该房地产应按()评估。<br />A.商业用途<br />B.工业用途<br />C.估价师确定的用途<br />D.商业与工业混合用途<br />2、若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按()评估。<br />A.商业用途<br />B.工业用途<br />C.估价师确定的用途<br />D.委托方确定的用途<br />3、若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为()。<br />A.工业用途<br />B.商业用途<br />C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响<br />D.商业用途，并考虑补地价因素的影响<br />4、若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是()。<br />A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响<br />B.本次评估己考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减<br />C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估<br />D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整
- 案例分析题某商品住宅开发项目，征收土地面积5000平方米，其中建设用地面积4500平方米，代征地面积500平方米，规划建筑面积为15000平方米。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目己投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/平方米,每月1%递增;平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。 1、下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是()。<br />A.在建工程只有当己投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押<br />B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押<br />C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置<br />D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权<br />2、若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是()。<br />A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同<br />B.成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率<br />C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率<br />D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较<br />3、采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/平方米，则土地总价为()。<br />A.1035.0<br />B.1066.1<br />C.1150.0<br />D.1184.5<br />4、采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在价值时点为()。<br />A.9734.2<br />B.10218.3<br />C.10407.5<br />D.10458.8
- 案例分析题甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款欠款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为2000万元。在价值时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米,其中己售出3万平方米,经评估，该办公楼市场价格为6000元/平方米,拍卖变现时费用及税金为2500万元。1、法院第一次拍卖保留价应为()万元。<br />A.7500<br />B.9600<br />C.12000<br />D.18000<br />2、拍卖完成后，首先应支付的费用为()。<br />A.施工单位工程款<br />B.银行贷款<br />C.第三方欠款<br />D.拍卖变现时的费用及税金<br />3、拍卖变现时的费用及税金不包括()。<br />A.拍卖佣金<br />B.营业税及附加<br />C.评估费<br />D.房地产税
- 案例分析题6年前，甲提供一宗土地面积为1000平方米、使用年限为50年的土地，乙出资300万元，合作建设建筑面积为3000平方米的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000平方米建筑面积归甲所有，2000平方米建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，年报酬率为10%。 1、该房地产估价机构的估价思路不宜采用()。<br />A.比较法<br />B.成本法<br />C.收益法<br />D.假设开发法<br />2、求取该宗房地产未来44年的净收益的现值之和为()万元。<br />A.1044.79<br />B.1144.79<br />C.1244.79<br />D.1344.79<br />3、该宗房地产未来16年的净收益现值之和为()万元。<br />A.1044.79<br />B.1000.00<br />C.973.82<br />D.829.94<br />4、该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为()万元。<br />A.106.08<br />B.214.85<br />C.829.94<br />D.1044.79
- 案例分析题2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000平方米的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4亿元。 1、2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为()亿元。<br />A.10<br />B.11<br />C.13<br />D.15<br />2、2011年7月1日该综合楼的被征收价值为()亿元。<br />A.12<br />B.14<br />C.15<br />D.16<br />3、征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应()。<br />A.委托房地产估价机构评估确定<br />B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定<br />C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定<br />D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定<br />4、政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为()。<br />A.征收补偿方案<br />B.行政诉讼权利<br />C.行政复议权利<br />D.搬迁期限
- 案例分析题因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 1、本案中征收评估机构的选定程序应当是()。<br />A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定<br />B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定<br />C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定<br />D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定<br />2、关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是()。<br />A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估<br />B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估<br />C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估<br />D.该自建房屋己建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估<br />3、张某对评估结果有异议，首先应当()。<br />A.委托其他评估机构另行评估<br />B.向原估价机构申请复核评估<br />C.向当地评估专家委员会申请鉴定<br />D.向当地人民法院提起诉讼<br />4、张某就征收补偿提出的下列要求中，不合理的是()。<br />A.张某选择房屋产权调换<br />B.张某要求先补偿、后搬迁<br />C.张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿<br />D.张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议
- 案例分析题某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。 1、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是()。<br />A.道路扩宽后，交通发生变化<br />B.绿地率发生变化<br />C.公共配套设施发生变化<br />D.土地形状发生变化<br />2、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是()。<br />A.噪声和污染程度发生变化<br />B.土地形状发生变化<br />C.人口密度发生变化<br />D.出行便捷程度发生变化<br />3、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是()。<br />A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度<br />B.以减少的绿地的建设成本作为价值变化额度<br />C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度<br />D.用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度
- 案例分析题某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。 1、卖方实际得到的价格为()元/平方米。<br />A.2325<br />B.2500<br />C.2560<br />D.2625<br />2、买方实际付出的价格为()元/m<br />A.2325<br />B.2500<br />C.2560<br />D.2625<br />3、在百分率法中，交易情况修正系数应以()作为基准来确定。<br />A.正常成交价格<br />B.正常市场价格<br />C.平均市场价格<br />D.买方实际支付价格
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