- 主观题某酒店一楼有一空调机房,建筑面积为250m2.空调主机于1990年购入,当时的购入价为500万元,同型号空调主机现行市价为458万元.现该空调主机已累计折旧225万元,市场价值为250万元,拆除费用5万元.如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动),则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元,新式空调主机的占地面积50 m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租.酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析.估价师经调查得知,将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求,附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元,出租面积的装修改造费用由承租方自负。问:1.若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为( )万元.
- 案例分析题甲公司拥有一幢位于市中心繁华地段的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同?估价原则有哪些不同?(2015年试题)
- 主观题2002年1月，税务机关对某研究所专家张某2001年度个人收入进行调查，经检查核实张某2002年1~12月份个人所得情况如下： (1)每月取得工资收入1500元，1~12月份共计18000元; (2)5月份向某地矿局提供一项专有技术，一次取得特许权使用费50000元; (3)7月份出版一本专著，取得稿酬12000元; (4)9月份取得省政府颁发的科技发明奖20000元。 在上述各项所得中，除工资收入已由研究所代扣代缴税款外，张某均未向税务机关申报纳税，有关单位也未履行代扣代缴税款义务。 要求： 正确计算张某2002年应补缴的个人所得税税款。
- 主观题房地产估价报告应包括哪些要素?
- 主观题什么是按揭贷款？
- 主观题现在最常用的付款方式有（），（）（），三种。
- 主观题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。<br>请问：<br>1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？<br>2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？
- 主观题某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值？如果可能，出现这种情况的主要原因是什么？
- 主观题某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。
- 主观题某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。 请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
- 主观题某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?
- 填空题建筑面积：___________。
- 单选题房地产估价师确定现金流量折现法技术路线,正确的做法是().
- 案例分析题某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其中申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。根据估价目的，1、本估价项目的价值时点应当是()。<br />A.2009年8月27日<br />B.2013年4月1日<br />C.2013年4月15日<br />D.2009年8月27日和2013年4月15日<br />2、注册房地产估价师应当在估价报告的()内容中对该税收政策调整进行阐述。<br />A.估价假设与限制条件<br />B.市场背景描述与分析<br />C.风险提示说明<br />D.估价测算过程<br />3、关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是()。<br />A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求<br />B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场<br />C.二手房地产交易量增加，房价上涨势头将趋缓<br />D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场
- 案例分析题王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。 1、若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款()万元。<br />A.11.43<br />B.11.77<br />C.22.86<br />D.23.53<br />2、因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是()。<br />A.若选用比较法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析<br />B.若选用比较法，应结合大厦各层业态进行价值分析<br />C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用<br />D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用<br />3、兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为()。(注：应在题干中“百货大厦”后增加:并办理了产权证书)<br />A.房屋所有权注销登记<br />B.房屋所有权初始登记<br />C.房屋所有权变更登记<br />D.房屋所有权转移登记<br />4、若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示()。<br />A.该房屋租赁关系不能对抗己登记的抵押权<br />B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定<br />C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效<br />D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力
- 案例分析题某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 1、若估价目的为征收补偿，该房地产应按()评估。<br />A.商业用途<br />B.工业用途<br />C.估价师确定的用途<br />D.商业与工业混合用途<br />2、若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按()评估。<br />A.商业用途<br />B.工业用途<br />C.估价师确定的用途<br />D.委托方确定的用途<br />3、若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为()。<br />A.工业用途<br />B.商业用途<br />C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响<br />D.商业用途，并考虑补地价因素的影响<br />4、若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是()。<br />A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响<br />B.本次评估己考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减<br />C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估<br />D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整
- 案例分析题某商品住宅开发项目，征收土地面积5000平方米，其中建设用地面积4500平方米，代征地面积500平方米，规划建筑面积为15000平方米。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目己投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/平方米,每月1%递增;平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。 1、下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是()。<br />A.在建工程只有当己投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押<br />B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押<br />C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置<br />D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权<br />2、若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是()。<br />A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同<br />B.成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率<br />C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率<br />D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较<br />3、采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/平方米，则土地总价为()。<br />A.1035.0<br />B.1066.1<br />C.1150.0<br />D.1184.5<br />4、采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在价值时点为()。<br />A.9734.2<br />B.10218.3<br />C.10407.5<br />D.10458.8
- 案例分析题某宗房地产现行的价格为2000元/平方米,年净收益为200元/平方米,报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/平方米。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/平方米。 1、获知兴建火车站后该宗房地产的价格为()元/平方米。<br />A.2983.72<br />B.3203.78<br />C.3693.42<br />D.5000<br />2、收益法的本质是()。<br />A.以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值<br />B.以房地产的现期收益为导向求取估价对象的价值<br />C.将房地产收益直接资本化<br />D.将房地产收益报酬资本化<br />3、以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于()因素。<br />A.未来净收益的报酬率<br />B.未来净收益的大小<br />C.获得净收益期限的长短<br />D.获得净收益的可靠性
- 案例分析题甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款欠款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为2000万元。在价值时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米,其中己售出3万平方米,经评估，该办公楼市场价格为6000元/平方米,拍卖变现时费用及税金为2500万元。1、法院第一次拍卖保留价应为()万元。<br />A.7500<br />B.9600<br />C.12000<br />D.18000<br />2、拍卖完成后，首先应支付的费用为()。<br />A.施工单位工程款<br />B.银行贷款<br />C.第三方欠款<br />D.拍卖变现时的费用及税金<br />3、拍卖变现时的费用及税金不包括()。<br />A.拍卖佣金<br />B.营业税及附加<br />C.评估费<br />D.房地产税
- 案例分析题某企业在无偿划拨的土地上建房2000平方米用于生产。2009年底该企业将此房出租，并将该房地产先后向甲、乙银行抵押，分别贷款100万元和60万元，抵押期限两年，贷款成数率为50%，2013年底由于企业破产未按期偿还贷款，法院拟处分此房地产。 1、如以拍卖方式处分该宗房地产，拍卖底价应()，否则贷款本金会有损失。<br />A.大于320万元<br />B.等于320万元<br />C.小于160万元<br />D.大于160万元，小于320万元<br />答案：<br />2、如拍卖成功，拍卖所得的价款应()。<br />A.首先缴纳土地使用权出让金<br />B.首先支付甲、乙银行贷款<br />C.首先支付处分抵押房地产的费用<br />D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用
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