- 案例分析题某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧.该小区已建成使用3年,共有15幢多层住宅楼,总建筑面积为140000m2.建设环城公路需占用该小区500m2绿地,并征收一幢面积为9000m2的住宅楼.政府拟按规定进行有关补偿和赔偿,委托房地产估价机构进行评估.请问:理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
- 案例分析题甲公司拥有一幢位于市中心繁华地段的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同?估价原则有哪些不同?(2015年试题)
- 主观题什么是按揭贷款？
- 主观题某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?
- 填空题建筑面积：___________。
- 主观题交易实例房地产、类似房地产、可比实例房地产、估价对象房地产四者的含义及其之间的异同点是什么？
- 单选题房地产估价师确定现金流量折现法技术路线,正确的做法是().
- 案例分析题某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其中申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。根据估价目的，1、本估价项目的价值时点应当是()。<br />A.2009年8月27日<br />B.2013年4月1日<br />C.2013年4月15日<br />D.2009年8月27日和2013年4月15日<br />2、注册房地产估价师应当在估价报告的()内容中对该税收政策调整进行阐述。<br />A.估价假设与限制条件<br />B.市场背景描述与分析<br />C.风险提示说明<br />D.估价测算过程<br />3、关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是()。<br />A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求<br />B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场<br />C.二手房地产交易量增加，房价上涨势头将趋缓<br />D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场
- 案例分析题甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。 1、对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为()。<br />A.修复费用法<br />B.损失资本化法<br />C.赔偿实例比较法<br />D.损失前后差价法<br />2、规划调整该开发项目造成的损失不包括()。<br />A.投资利息损失<br />B.土地价值减损<br />C.前期工程费损失<br />D.酒店品质受损造成经营收益损失<br />3、规划调整给该酒店造成的价值减损额为()万元。<br />A.655.85<br />B.682.08<br />C.1675.85<br />D.1702.08
- 案例分析题某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 1、若估价目的为征收补偿，该房地产应按()评估。<br />A.商业用途<br />B.工业用途<br />C.估价师确定的用途<br />D.商业与工业混合用途<br />2、若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按()评估。<br />A.商业用途<br />B.工业用途<br />C.估价师确定的用途<br />D.委托方确定的用途<br />3、若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为()。<br />A.工业用途<br />B.商业用途<br />C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响<br />D.商业用途，并考虑补地价因素的影响<br />4、若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是()。<br />A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响<br />B.本次评估己考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减<br />C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估<br />D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整
- 案例分析题某宗房地产现行的价格为2000元/平方米,年净收益为200元/平方米,报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/平方米。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/平方米。 1、获知兴建火车站后该宗房地产的价格为()元/平方米。<br />A.2983.72<br />B.3203.78<br />C.3693.42<br />D.5000<br />2、收益法的本质是()。<br />A.以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值<br />B.以房地产的现期收益为导向求取估价对象的价值<br />C.将房地产收益直接资本化<br />D.将房地产收益报酬资本化<br />3、以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于()因素。<br />A.未来净收益的报酬率<br />B.未来净收益的大小<br />C.获得净收益期限的长短<br />D.获得净收益的可靠性
- 案例分析题甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款欠款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为2000万元。在价值时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米,其中己售出3万平方米,经评估，该办公楼市场价格为6000元/平方米,拍卖变现时费用及税金为2500万元。1、法院第一次拍卖保留价应为()万元。<br />A.7500<br />B.9600<br />C.12000<br />D.18000<br />2、拍卖完成后，首先应支付的费用为()。<br />A.施工单位工程款<br />B.银行贷款<br />C.第三方欠款<br />D.拍卖变现时的费用及税金<br />3、拍卖变现时的费用及税金不包括()。<br />A.拍卖佣金<br />B.营业税及附加<br />C.评估费<br />D.房地产税
- 案例分析题6年前，甲提供一宗土地面积为1000平方米、使用年限为50年的土地，乙出资300万元，合作建设建筑面积为3000平方米的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000平方米建筑面积归甲所有，2000平方米建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，年报酬率为10%。 1、该房地产估价机构的估价思路不宜采用()。<br />A.比较法<br />B.成本法<br />C.收益法<br />D.假设开发法<br />2、求取该宗房地产未来44年的净收益的现值之和为()万元。<br />A.1044.79<br />B.1144.79<br />C.1244.79<br />D.1344.79<br />3、该宗房地产未来16年的净收益现值之和为()万元。<br />A.1044.79<br />B.1000.00<br />C.973.82<br />D.829.94<br />4、该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为()万元。<br />A.106.08<br />B.214.85<br />C.829.94<br />D.1044.79
- 案例分析题某企业在无偿划拨的土地上建房2000平方米用于生产。2009年底该企业将此房出租，并将该房地产先后向甲、乙银行抵押，分别贷款100万元和60万元，抵押期限两年，贷款成数率为50%，2013年底由于企业破产未按期偿还贷款，法院拟处分此房地产。 1、如以拍卖方式处分该宗房地产，拍卖底价应()，否则贷款本金会有损失。<br />A.大于320万元<br />B.等于320万元<br />C.小于160万元<br />D.大于160万元，小于320万元<br />答案：<br />2、如拍卖成功，拍卖所得的价款应()。<br />A.首先缴纳土地使用权出让金<br />B.首先支付甲、乙银行贷款<br />C.首先支付处分抵押房地产的费用<br />D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用
- 案例分析题2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000平方米的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4亿元。 1、2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为()亿元。<br />A.10<br />B.11<br />C.13<br />D.15<br />2、2011年7月1日该综合楼的被征收价值为()亿元。<br />A.12<br />B.14<br />C.15<br />D.16<br />3、征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应()。<br />A.委托房地产估价机构评估确定<br />B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定<br />C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定<br />D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定<br />4、政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为()。<br />A.征收补偿方案<br />B.行政诉讼权利<br />C.行政复议权利<br />D.搬迁期限
- 案例分析题1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000平方米,建筑面积50000平方米。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金;乙分得的部分为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。19%年10月30日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，己完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每l平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。 1、该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为()。<br />A.己完工程的建筑费3000万元+己交的土地使用权出让金1400万元<br />B.己完工程的建筑费3000万元+己交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万<br />C.在建工程建筑物的市场价值+土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元<br />D.在建工程建筑物的市场价值+土地市场价值7500万元<br />2、该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为()。<br />A.在建工程建筑物的市场价值×30%+(土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元)×30%<br />B.在建工程建筑物的市场价值×30%+(土地市场价值7500万元-其中的土地使用权出让金部分)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值<br />C.在建工程建筑物的市场价值×30%+(土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金15W万元)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值<br />D.以上三种判断都不对
- 案例分析题因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 1、本案中征收评估机构的选定程序应当是()。<br />A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定<br />B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定<br />C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定<br />D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定<br />2、关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是()。<br />A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估<br />B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估<br />C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估<br />D.该自建房屋己建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估<br />3、张某对评估结果有异议，首先应当()。<br />A.委托其他评估机构另行评估<br />B.向原估价机构申请复核评估<br />C.向当地评估专家委员会申请鉴定<br />D.向当地人民法院提起诉讼<br />4、张某就征收补偿提出的下列要求中，不合理的是()。<br />A.张某选择房屋产权调换<br />B.张某要求先补偿、后搬迁<br />C.张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿<br />D.张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议
- 案例分析题某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。 1、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是()。<br />A.道路扩宽后，交通发生变化<br />B.绿地率发生变化<br />C.公共配套设施发生变化<br />D.土地形状发生变化<br />2、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是()。<br />A.噪声和污染程度发生变化<br />B.土地形状发生变化<br />C.人口密度发生变化<br />D.出行便捷程度发生变化<br />3、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是()。<br />A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度<br />B.以减少的绿地的建设成本作为价值变化额度<br />C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度<br />D.用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度
- 案例分析题某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。 1、卖方实际得到的价格为()元/平方米。<br />A.2325<br />B.2500<br />C.2560<br />D.2625<br />2、买方实际付出的价格为()元/m<br />A.2325<br />B.2500<br />C.2560<br />D.2625<br />3、在百分率法中，交易情况修正系数应以()作为基准来确定。<br />A.正常成交价格<br />B.正常市场价格<br />C.平均市场价格<br />D.买方实际支付价格
- 案例分析题甲公司拥有一宗面积为80000平方米的工业用地，地上建有面积为50000平方米的厂房、10000平方米的自用办公楼。新一轮城市规划己将该区域调整为城市住宅区。 1、甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应()。<br />A.按工业用途估价<br />B.按居住用途估价<br />C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值<br />D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合<br />2、受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是()。<br />A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估<br />B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值<br />C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估<br />D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估<br />3、如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的征收补偿为()。<br />A.被征收房屋及其占用范围内的土地价值<br />B.被征收房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失<br />C.被征收房屋的价值和停产停业损失<br />D.被征收房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失
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