某商品住宅开发项目，征收土地面积5000平方米，其中建设用地面积4500平方米，代征地面积500平方米，规划建筑面积为15000平方米。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目己投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/平方米,每月1%递增;平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。 1、下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是()。
A.在建工程只有当己投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
2、若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是()。
A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
B.成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率
C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
3、采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/平方米，则土地总价为()。
A.1035.0
B.1066.1
C.1150.0
D.1184.5
4、采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在价值时点为()。
A.9734.2
B.10218.3
C.10407.5
D.10458.8

案例分析题某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧.该小区已建成使用3年,共有15幢多层住宅楼,总建筑面积为140000m2.建设环城公路需占用该小区500m2绿地,并征收一幢面积为9000m2的住宅楼.政府拟按规定进行有关补偿和赔偿,委托房地产估价机构进行评估.请问:理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?

案例分析题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年.估价机构现对该潸楼进行国有土地上房屋征收评估,酒楼业主不配合征收工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘.根据房屋征收部门提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建.请问:1.针对该类国有土地上房屋征收评估,在估价程序上应注意哪些环节?2.装修补偿费用应如何确定?3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?

案例分析题某市旧城改造需对某沿街房屋进行国有土地上房屋征收,房屋征收部门张贴了房屋征收决定公告,房地产管理部门公示了有资质的房地产估价机构名单.某被征收人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名注册房地产估价师,在接待该被征收入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店.请问:1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具国有土地上房屋征收评估报告?2.你应如何确定该被征收房屋的用途?

主观题房地产估价报告应包括哪些要素?

主观题房地产开发项目存贷比率的表述式是什么？

主观题张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140m2的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

主观题甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：（1）复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？（2）复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？2．甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？3．某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？

案例分析题某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款，现委托一评估公司进行评估，请问针对划拨土地使用权的特性，处理土地使用权出让金问题可以采取哪两种处理方式?有何内涵?